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Vol.16 「上場不動産投資信託」(J-REAT)って、何?

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サラリーマンのためのマネー講座(入門編)/「上場不動産投資信託」(J-REAT)って、何?

前回の個人向け国債と同様に、ちょっと話題に上ることが多いのが、この「上場不動産投資信託」。REAT(RealEstate Investment Trust)と言われ、もともとアメリカで発達した商品なのですが、2001年ころから日本でも上場開始され、日本版REATということで、「J-REAT」という名称で呼ばれています。安定した配当益とインフレへのヘッジができると言われていますが・・。

*「J-REAT」(ジェイ リート)って?

 たとえば、不動産投資というものを考えてみます。賃貸用のビルやアパートを建てて、テナントを募集し店賃で収益を上げていくわけです。しかし、当然のことながら、建物を建てるには膨大な資金を必要とし、多くの場合それは、銀行等から借り入れによって実現します。したがって、借入金の返済と店賃とのバランス(入居率で決まりますね)が崩れると、収益を上げることは難しくなってきます。一般サラリーマンにはちょっと難しい投資でしょう。J-REATは、このような不動産投資を、投資家から資金を集め投資会社(法人)を設立し、投資信託委託業者に不動産運用を任せます。このスキームはちょっと複雑なので、詳細は割愛しますが、要するに、我々のような個人投資家から集めたお金で、プロフェショナルが不動産を運用し、その配当を投資家に還元するというものです。個人投資家は、投資信託や個別株式を購入する感覚でREATを購入、あるいは売却することができます。

*特徴と留意点

 実際には、この不動産投資信託(J-REAT)というのは、東証や大証に上場されていますので、我々は、株式を購入するのと同じ手法で投資に参加することになります。つまり、日々変動する、この投資信託をそのときの時価で購入し、配当を受け、あるいは、価格が上昇したら売却してキャピタルゲインを得ることもできます。J-REATの特長はその配当の高さにあります。過去の経緯を見ると、4~5%程度の利益が上がっています。超低金利のこの時代においては、破格の利回りと言えるでしょう。また、不動産というのは物価上昇に追従する性格がありますので、インフレに強いとも言われています。

 その反面、都市構造の変化による店子の減少、自然災害などによるビル等の損壊などのリスクを背負っていることも忘れてはなりません。とくに、最近多い地震による被害などは、その建物の立地条件などを十分吟味する必要があるかもしれません(日本全国、安全な場所はない、とも言えますが)。

*運用について

 J-REATの購入と売却は、パソコンによるネット株式口座からでも、通常の上場株式と同様に簡単におこなうことができます。しかし、対象の相手が不動産であることを考えると、一般的にキャピタルゲインよりも、インカムゲインを狙う投資家が多いようです。つまり、売却益を得るのではなく、長期所有して、その配当金を得る、という運用が正道かもしれません。

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